A habitação é, provavelmente, o maior problema de Portugal neste momento, e não há semana em que não seja manchete. Os preços das casas subiram 17,6% em 2025, o maior aumento desde que o INE faz esta conta, e o país constrói há anos muito abaixo do que precisa. O Banco de Portugal estima que, entre 2021 e 2024, faltaram em média cerca de 14 mil casas por ano para responder às famílias que se formam. A resposta do Governo, no eixo "Construir Portugal", foi simplificar o licenciamento das obras para que se construa mais e mais depressa.
É isso que faz o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, a maior revisão do regime de licenciamento urbanístico em anos. Entra em vigor a 3 de agosto de 2026 e, no essencial, reduz muito o controlo do Estado antes da obra e atira a responsabilidade para quem a faz e para quem a encomenda. É uma boa notícia para quem quer construir. Mas tem uma consequência menos óbvia: com menos verificação prévia das câmaras, escolher bem a construtora deixou de ser um cuidado opcional e passou a ser a sua principal proteção. Este artigo explica as duas coisas, com a lei na mão.
Nota: esta análise reflete o Decreto-Lei tal como foi publicado a 29 de maio de 2026. O diploma ainda vai ser concretizado por portarias e pode sofrer ajustes; à medida que houver revisões, atualizamos este artigo.
A reforma não saiu do nada: a crise que a explica
Vale a pena perceber o contexto, porque ajuda a ler a reforma com justiça. A produção de casas em Portugal colapsou na última década e meia: segundo dados compilados pela Pordata, construíram-se cerca de 125 mil fogos em 2002 e pouco mais de 20 mil em 2022. Ao mesmo tempo, a procura disparou, muito por via demográfica, com a entrada de novas famílias e de imigração. O resultado é o que se vê nos preços e nas rendas.
A boa notícia é que a construção já está a reagir: os fogos licenciados em construções novas cresceram cerca de 20% em 2025, e as conclusões de casas novas atingiram o valor mais alto em 15 anos (dados do setor citados pelo idealista). O DL 108/2026 quer acelerar ainda mais este movimento. Mais obra a chegar é, em si, positivo. A questão é o que vem com ela.
O que o Decreto-Lei 108/2026 muda, em português simples
O diploma é extenso (republica o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação inteiro, é a 21.ª alteração ao DL 555/99) e mexe ao mesmo tempo no regime da reabilitação urbana e no chamado "Simplex urbanístico". Pode lê-lo na íntegra no Diário da República. Para quem vai fazer uma obra, há três mudanças que importam.
1. A comunicação prévia passa a ser o caminho normal
Antes, muitas obras precisavam de uma licença, ou seja, de uma decisão expressa da câmara a aprovar o projeto. Agora, sempre que os parâmetros urbanísticos estejam definidos, a obra avança por comunicação prévia: o promotor submete os documentos, paga as taxas e pode começar, sem esperar por um ato de aprovação. O próprio preâmbulo do diploma é franco sobre o que isto significa, ao reconhecer que a comunicação prévia "já não constituía, na realidade, um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas". Por outras palavras: a câmara verifica menos antes da obra, e mais depois (o chamado controlo sucessivo, que continua a existir e pode levar a embargos).
2. O silêncio da câmara pode valer aprovação (deferimento tácito)
A reforma generaliza o deferimento tácito. O nome é técnico, mas a ideia é simples: se a câmara não responder dentro do prazo, o pedido fica aprovado só pelo silêncio. Serve para impedir que os processos fiquem meses parados à espera de resposta, o que é bom. Mas, em termos práticos, significa que uma obra pode estar formalmente aprovada sem que ninguém tenha mesmo verificado o projeto a fundo, e pode, ainda assim, estar em incumprimento.
3. Mais obras isentas e prazos mais curtos
Certas obras de reconstrução e de melhoria de eficiência energética ficam isentas de licença ou comunicação prévia, e os prazos de decisão encurtam. Para um dono de obra de boa-fé com um projeto simples, isto é tempo e dinheiro poupados. A lei também reforça uma proteção concreta para quem compra: nos negócios de imóveis, passa a ser obrigatório declarar se existe título urbanístico e se o vendedor afirma tê-lo ou não, uma mudança que a Ordem dos Notários elogiou publicamente como proteção do comprador.
O que isto significa se vai construir ou remodelar
Na prática, ganha velocidade. Menos voltas, menos espera, mais probabilidade de a sua obra arrancar dentro do prazo que planeou. Se contratou uma empresa séria, com alvará adequado e um projeto bem feito, a reforma joga a seu favor.
Mas há uma transferência de responsabilidade que é preciso perceber. Quando o Estado deixa de validar o projeto à entrada, o ónus de garantir que está tudo bem passa para quem submete e para quem encomenda a obra. E a lei não deixa isto vago: o novo regime alarga a responsabilidade solidária. O artigo 100.º-A do RJUE estabelece que, em obras feitas sem o procedimento devido ou em desconformidade, "consideram-se solidariamente responsáveis os promotores e donos da obra, os responsáveis pelos usos e utilizações existentes, bem como os empreiteiros e os diretores da obra". Traduzindo: se a obra correr mal por culpa de quem a executou, o dono de obra pode ser arrastado para a responsabilidade. Verificar quem contrata deixou de ser zelo, é proteção.
O efeito que quase ninguém está a falar: menos controlo prévio, mais espaço para quem age de má-fé
Esta é a parte de que quase ninguém está a falar, e é a que mais nos preocupa. Um sistema mais rápido e com menos filtros à entrada é melhor para a generalidade, mas também é mais permeável a quem nunca teve boas intenções. E os números do terreno não são tranquilizadores.
As reclamações contra empresas de obras estão a subir depressa. Segundo dados do Portal da Queixa citados pela Renascença, as queixas por obras mal executadas, danos ou incumprimento passaram de 314 em 2024 para 461 em 2025, e no primeiro trimestre de 2026 já tinham crescido quase 78% face ao período homólogo. A DECO recebe cerca de mil queixas por ano sobre obras, e admite que o número real é maior, porque muita gente não reclama por receio de prejudicar a relação com quem está a fazer a obra.
E há um degrau acima das obras mal feitas: a burla, pura e dura. Empresas que recebem o sinal e desaparecem, obras pagas que nunca arrancam, construtoras que deixam dezenas de famílias sem casa e sem o dinheiro que adiantaram. Não são casos pequenos nem isolados, alguns foram escândalos nacionais. Reunimos vários destes casos reais, com os registos públicos oficiais ao lado dos relatos que vieram a público, na nossa página de burlas na construção. O padrão repete-se demasiadas vezes para ser azar.
Ao mesmo tempo, a construção é um setor de "abre muito, fecha muito". Em 2026 lidera a criação de novas empresas, mas as insolvências no setor também subiram (cerca de +28% nos primeiros quatro meses do ano, segundo dados da Informa D&B divulgados pelo idealista). Empresas que abrem e fecham com facilidade são exatamente o terreno onde aparece o padrão da empresa fénix. Fechar uma empresa não é, por si só, ilegal. O problema começa quando o mesmo padrão se repete: dívidas, credores por pagar, sociedade nova, nome novo, e as mesmas pessoas por trás.
Não somos só nós a notar o risco. Quando o "Simplex urbanístico" que está na base desta reforma foi a consulta, as ordens profissionais avisaram. A Ordem dos Arquitetos resumiu-o numa frase que continua atual: "se a burocracia excessiva é má, a burocracia nula também pode ser perigosa". A Ordem dos Engenheiros foi mais longe e considerou que substituir o controlo prévio por um simples termo de responsabilidade é, em certos casos, insuficiente. A reforma seguiu em frente, e provavelmente bem, mas o alerta mantém-se de pé: quando o controlo do Estado encolhe à entrada, o controlo do risco passa para si.
A própria lei reconhece o risco
O DL 108/2026 não é ingénuo. Ao mesmo tempo que simplifica, aperta as consequências para quem age mal, e reforça uma ideia simples: o que conta é quem está por trás da empresa, não o nome na fachada.
- Coimas pesadas. Uma obra sem título urbanístico ou em desconformidade com a licença pode custar até 450 mil euros a uma empresa (artigo 98.º do RJUE).
- O crime entra em cena. Prosseguir uma obra embargada é crime de desobediência, e falsas declarações no livro de obra ou nos termos de responsabilidade integram, nas palavras da lei, "o crime de falsificação de documentos, nos termos do artigo 256.º do Código Penal" (artigo 100.º).
- O padrão fénix tem agora eco na lei. O artigo 99.º prevê que a interdição de atividade aplicada a uma empresa "estende-se a outras pessoas coletivas constituídas pelos mesmos sócios". A própria lei aponta para o que sempre defendemos: importa olhar para as pessoas por trás da empresa, não só para o nome da firma. (Nota de rigor: esta interdição é aplicada ao nível do município onde a infração ocorreu, "até ao máximo de quatro anos".)
Repare no que isto desenha. A fiscalização das infrações fica concentrada em cada câmara municipal, concelho a concelho. Mas um construtor com um rasto de problemas num sítio (processos de insolvência, dívidas, ações em tribunal) pode simplesmente ir trabalhar para o concelho ao lado, onde ninguém o conhece. Esse rasto existe e é público, mas está espalhado por dezenas de fontes oficiais e não está reunido num único sítio onde um dono de obra o consiga ver antes de assinar. É precisamente esse vazio que a ObraXRAY existe para preencher.
A verificação passou a ser a sua melhor proteção
Se o Estado verifica menos à entrada, a verificação tem de ser sua. A boa notícia é que tem direitos e ferramentas. Antes de assinar um contrato ou pagar um sinal, faça isto:
- Confirme o alvará IMPIC. Quem executa obras tem de ter alvará ou certificado do IMPIC, e a classe define o valor máximo de obra que pode fazer. É público e pode consultá-lo no site do IMPIC. Sem alvará adequado, pare por aqui.
- Verifique o histórico da empresa e de quem a gere. Processos de insolvência, dívidas, execuções, sanções e ligações a empresas anteriores que correram mal. Um nome limpo numa empresa nova não significa nada se as mesmas pessoas deixaram um rasto noutra sociedade.
- Formalize tudo e pague por fases. Orçamento escrito e detalhado, contrato, e pagamentos faseados conforme a obra avança, nunca um grande adiantamento à cabeça. Exija sempre fatura, é o que lhe permite reclamar depois.
- Conheça a sua garantia. O Código Civil (artigo 1225.º) dá-lhe, em regra, 5 anos de garantia em obras de construção ou reparação de imóveis: durante esse período, o construtor responde por defeitos graves e ruína. Denuncie os defeitos por escrito assim que os detetar.
O passo 2 é o mais difícil de fazer sozinho, e é o que a ObraXRAY resolve. Construímos tecnologia proprietária e sistemas próprios para agregar dados de fontes públicas oficiais (CITIUS, IMPIC, Autoridade Tributária, Segurança Social, ACT e publicações empresariais, entre outras) e cruzá-los num único relatório por NIF. São mais de 20 verificações automáticas: classificamos a fase dos processos de insolvência, confirmamos alvarás de construção, cruzamos as pessoas ligadas a várias empresas, e transformamos registos dispersos num veredicto de risco claro. O que demoraria dias a juntar, se soubesse onde procurar, aparece numa pesquisa.
O que significa para Portugal
No balanço, a reforma é necessária e, em larga medida, bem-vinda. Portugal precisa de construir muito mais para travar a crise de habitação, e um licenciamento que demorava demasiado era parte do problema. Mais casas, mais depressa, é o caminho certo para mais gente ter acesso a uma casa.
Mas a velocidade tem um preço de confiança. Um sistema que controla menos à entrada só funciona bem se quem contrata controlar melhor antes de assinar. A própria lei admite-o, ao reforçar a proteção do comprador e ao alargar a responsabilidade a toda a cadeia da obra. A reforma dá a Portugal mais construção; cabe a cada dono de obra garantir que a sua construção fica em boas mãos. A verificação é o contrapeso natural da simplificação, e é a parte que está nas suas mãos.
Vai começar uma obra? Antes de assinar seja o que for, pesquise o NIF da construtora na ObraXRAY e veja o que os registos públicos dizem sobre ela. Demora menos do que uma chamada, e pode poupar-lhe a obra inteira.