O Que Fazer Quando o Empreiteiro Abandona a Obra

Acordar um dia e perceber que o empreiteiro desapareceu, que a obra está parada e que ninguém atende o telefone é um pesadelo real para milhares de portugueses todos os anos. Se está a passar por esta situação, respire fundo. Há passos concretos que pode e deve tomar para proteger os seus direitos e recuperar o que investiu.

É mais comum do que pensa

Portugal tem um problema sério com empreiteiros que abandonam obras a meio. A ANP (Associação Nacional de Proprietários) recebe queixas diariamente sobre construtoras que simplesmente desaparecem depois de receberem pagamentos. O caso mais extremo nos últimos anos foi o escândalo de Palmela, onde dezenas de famílias ficaram com casas inacabadas e perderam centenas de milhares de euros.

Os números falam por si: segundo dados do IMPIC, cerca de 94% das empresas de construção fiscalizadas apresentam algum tipo de irregularidade. Isto não significa que todas abandonem obras, claro, mas mostra um sector onde a fiscalização ainda é insuficiente e onde o consumidor precisa de se proteger ativamente.

A boa notícia é que não está sozinho e que existem mecanismos legais que o podem ajudar.

Primeiros passos imediatos

Antes de qualquer coisa, a prioridade absoluta é documentar tudo. Isto vai ser a base de qualquer reclamação ou processo que venha a abrir.

• Fotografe e filme o estado atual da obra - Registe tudo com data visível. Use o telemóvel, tire fotos de cada divisão, de materiais abandonados, de trabalho mal feito ou incompleto. Quanto mais detalhe, melhor.
• Reúna todas as comunicações - Emails, mensagens de WhatsApp, SMS, qualquer troca escrita com o empreiteiro. Faça capturas de ecrã de tudo e guarde em pasta segura.
• Junte todos os comprovativos de pagamento - Transferências bancárias, recibos, faturas (se as tiver), cheques. Organize por data.
• Guarde o contrato original - Se assinou contrato escrito, é o seu documento mais importante. Se não assinou (infelizmente comum), as comunicações escritas e comprovativos de pagamento servem como prova da relação contratual.
• Não destrua nem altere nada na obra - Por mais tentador que seja começar a arranjar as coisas, não toque em nada até ter tudo documentado. As provas do estado em que o empreiteiro deixou a obra são essenciais.

Se possível, peça a um segundo empreiteiro ou técnico independente que faça uma avaliação escrita do estado da obra e do custo estimado para a concluir. Este orçamento vai ser fundamental se avançar para tribunal.

Contactar o empreiteiro por escrito

Mesmo que pareça inútil, o passo seguinte é contactar o empreiteiro formalmente. Não basta ligar ou enviar uma mensagem, precisa de prova escrita com registo de entrega.

Envie uma carta registada com aviso de receção para a morada oficial da empresa (pode consultar no portal da AT ou na certidão permanente da empresa). Na carta, deve:

• Identificar o contrato e os trabalhos acordados
• Descrever a situação atual, ou seja, que os trabalhos foram abandonados
• Estabelecer um prazo razoável para retomar os trabalhos (normalmente 15 a 30 dias)
• Informar que, na falta de resposta, vai avançar com os meios legais ao seu dispor

Esta carta é importante por dois motivos: primeiro, funciona como prova de que tentou resolver a situação amigavelmente. Segundo, coloca formalmente o empreiteiro em mora, o que reforça a sua posição legal.

Guarde o comprovativo do registo e o aviso de receção quando este lhe for devolvido.

Verificar se a empresa está insolvente

Uma das razões mais comuns para um empreiteiro desaparecer é a empresa estar em dificuldades financeiras ou já em processo de insolvência. Verificar isto é importante porque muda completamente a estratégia a seguir.

Pode consultar o portal CITIUS (citius.tribunaisnet.mj.pt) para verificar se existem processos de insolvência em curso contra a empresa. Pesquise pelo nome da empresa ou pelo NIF.

Se a empresa já estiver em processo de insolvência ao abrigo do CIRE (Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas), tem um prazo de 30 dias após a publicação da sentença de insolvência para reclamar os seus créditos junto do administrador de insolvência. Se perder este prazo, pode ser muito mais difícil recuperar qualquer valor.

Fique atento à publicação no portal CITIUS e, se confirmar a insolvência, consulte um advogado rapidamente para garantir que a sua reclamação é apresentada dentro do prazo e com toda a documentação necessária.

Apresentar queixa

Paralelamente à via judicial, deve apresentar queixa em várias plataformas. Isto serve dois propósitos: criar pressão sobre o empreiteiro e deixar registo público para proteger outros consumidores.

• Portal da Queixa (portaldaqueixa.com) - A maior plataforma de reclamações em Portugal. Muitas empresas respondem aqui por causa da visibilidade pública. Descreva a situação com factos e datas concretas.
• Livro de Reclamações Online (livroreclamacoes.pt) - A reclamação oficial que é encaminhada para a entidade reguladora competente. Tem o mesmo valor legal que o livro de reclamações físico.
• IMPIC (impic.pt) - O Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção é a entidade que regula o sector. Pode apresentar queixa diretamente, especialmente se a empresa não tiver alvará válido ou se suspeitar de atividade ilegal.
• DECO Proteste - Se for associado, a DECO pode mediar o conflito e até apoiar juridicamente. Mesmo que não seja associado, pode consultar os seus guias sobre direitos do consumidor na construção.

Cada queixa é uma peça no puzzle. Quanto mais registos oficiais tiver, mais forte fica a sua posição.

Ação judicial

Se as tentativas de resolução amigável não funcionarem, vai precisar de avançar para tribunal. A boa notícia é que existe um caminho mais acessível para valores menores.

Para disputas até 15.000 euros, pode recorrer ao Julgado de Paz. Este é um tribunal com processos mais rápidos, mais simples e com custos bastante inferiores aos tribunais comuns. Não precisa obrigatoriamente de advogado (embora seja sempre recomendável), e as taxas de justiça são reduzidas. O processo começa com uma fase de mediação, onde um mediador tenta que as partes cheguem a acordo. Se não houver acordo, avança para julgamento.

Para valores acima de 15.000 euros, terá de recorrer ao tribunal judicial de comarca. Aqui já é fortemente recomendável contratar um advogado. Os custos são mais elevados e o processo é mais demorado, mas para valores significativos é o caminho necessário.

Em qualquer dos casos, toda a documentação que reuniu nos primeiros passos vai ser essencial: o contrato, os comprovativos de pagamento, as fotografias, a carta registada, o orçamento do segundo empreiteiro e as queixas apresentadas.

Se não tiver meios para contratar advogado, consulte a Ordem dos Advogados sobre o sistema de acesso ao direito e aos tribunais (apoio judiciário).

Como evitar que isto aconteça

Se está a ler este artigo antes de contratar, ou se infelizmente já passou pela experiência e quer evitar que se repita, há medidas concretas que fazem toda a diferença.

• Verifique a empresa antes de assinar qualquer coisa - Consulte se tem alvará IMPIC válido, se tem processos judiciais, se tem dívidas às Finanças ou à Segurança Social. Pesquise o nome da empresa no Portal da Queixa e em fóruns online.
• Exija contrato escrito detalhado - Com descrição dos trabalhos, prazos de execução, materiais a usar, preço total e forma de pagamento. Sem contrato escrito, fica numa posição muito mais frágil.
• Nunca pague tudo adiantado - Estruture os pagamentos por fases da obra. Um modelo razoável é 10-20% como sinal, pagamentos intermédios conforme os trabalhos avançam, e 10-20% retido até à conclusão e aceitação final.
• Inclua cláusulas de penalização por atraso - Se o contrato previr penalizações por incumprimento dos prazos, o empreiteiro tem muito mais incentivo para cumprir.
• Peça referências e visite obras anteriores - Um empreiteiro sério terá clientes satisfeitos que pode contactar e obras concluídas que pode visitar.
• Desconfie de preços demasiado baixos - Se um orçamento é significativamente inferior aos restantes, há provavelmente uma razão, e raramente é boa.

Verifique a construtora antes de assinar

A melhor proteção é a prevenção. Com o ObraXRAY, pode verificar processos de insolvência, dívidas ao estado e histórico judicial de qualquer construtora antes de assinar contrato. Em poucos minutos, fica a saber se a empresa com quem está a negociar tem o registo limpo ou se há sinais de alerta que justifiquem procurar outra opção.

Não espere até ser tarde demais. Verifique agora a construtora que está a considerar contratar.