O Que é a Ficha Técnica da Habitação e Porque Deve Pedi-la Antes de Comprar

Se está prestes a comprar casa em Portugal, provavelmente já ouviu falar da caderneta predial, da certidão permanente, do certificado energético. Mas há um documento que a maioria dos compradores nunca pede, nunca vê, e em muitos casos nem sabe que existe: a Ficha Técnica da Habitação (FTH). É, na prática, o bilhete de identidade da sua casa, e contém informação que nenhum outro documento oferece.

A FTH é o único documento que identifica concretamente quem construiu o imóvel, quem projetou, que materiais foram usados e que sistemas foram instalados. Sem ela, está a comprar uma casa sem saber quem a fez, com quê, e a quem recorrer se algo correr mal.

O que é a Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, com um objetivo claro: reforçar o direito dos consumidores à informação quando compram um imóvel para habitação. O modelo oficial foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho.

Na prática, a FTH é um documento descritivo de todas as características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão da obra. Funciona como um registo permanente do que foi efetivamente construído, quem construiu e como.

A FTH é obrigatória para todos os imóveis que tenham sido construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004, a data de entrada em vigor do diploma. Imóveis anteriores a essa data, ou que já tinham licença de utilização requerida antes dessa data, estão isentos.

O que contém a Ficha Técnica da Habitação

O modelo oficial da FTH está organizado em três secções principais, e o nível de detalhe é bastante superior ao que a maioria das pessoas imagina:

Secção I - Loteamento

Quando aplicável, inclui informação sobre o loteamento onde o imóvel está inserido, com dados de licenciamento e infraestruturas.

Secção II - Prédio urbano

Identificação completa do edifício: morada, descrições prediais, registos, e dados de licenciamento camarário. Inclui também a identificação do promotor imobiliário, do autor do projeto de arquitetura, e dos autores dos projetos de especialidades (estruturas, redes de águas, esgotos, eletricidade, gás, telecomunicações, acústica, térmica, entre outros).

Secção III - Fração autónoma

O detalhe ao nível do apartamento ou fração: áreas, tipologia, descrição de acabamentos interiores e exteriores, tipos de pavimento, revestimentos de paredes e tetos, caixilharia, equipamentos de cozinha e casas de banho, sistemas de aquecimento e ventilação, e especificações de segurança contra incêndio.

Há dois dados que são particularmente valiosos para o comprador e que não aparecem em mais nenhum documento facilmente acessível:

• Identificação da construtora - a empresa que efetivamente executou a obra, com NIF e alvará IMPIC
• Identificação do técnico responsável pela obra - o engenheiro ou arquiteto que dirigiu e fiscalizou a execução

A FTH tem de ser obrigatoriamente assinada pelo promotor imobiliário e pelo técnico responsável pela obra. Não pode ser manuscrita e tem de estar em português.

Quem é obrigado a elaborar a FTH

A responsabilidade de elaborar a Ficha Técnica da Habitação é do promotor imobiliário, ou seja, a entidade que promove e financia a construção. É importante perceber esta distinção: o promotor nem sempre é a construtora. O promotor é quem decide, financia e dirige o empreendimento. A construtora é quem executa fisicamente a obra. O comprador assina o CPCV e a escritura com o promotor, mas é a construtora que determina a qualidade real da construção.

Esta é exatamente a razão pela qual a FTH é tão importante. É o documento que liga as duas entidades e permite ao comprador saber quem efetivamente construiu o imóvel que está a comprar.

O promotor tem duas obrigações adicionais previstas na lei:

• Manter a FTH em arquivo durante, no mínimo, 10 anos
• Depositar uma cópia na Câmara Municipal onde o processo de licenciamento decorreu, em formato digital e em papel

Isto significa que, mesmo que o promotor desapareça ou mude de atividade, a câmara municipal deverá ter uma cópia da FTH. Na prática, a qualidade destes arquivos varia muito de município para município, mas a obrigação legal existe.

O que mudou com o Simplex Urbanístico

Em janeiro de 2024, o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) trouxe uma alteração significativa que criou bastante confusão no mercado. Uma das 26 medidas do diploma foi a eliminação da obrigatoriedade de apresentar a FTH e a licença de utilização no momento da escritura. Esta alteração está em vigor desde 1 de janeiro de 2024.

Convém ser claro sobre o que isto significa e o que não significa:

• A FTH continua a ser obrigatória. O promotor continua legalmente obrigado a elaborá-la, a mantê-la em arquivo e a depositar cópia na câmara.
• O que mudou é que o notário deixou de a exigir na escritura. Antes do Simplex, a escritura não se podia realizar sem a apresentação da FTH. Agora pode.
• O comprador pode e deve continuar a pedi-la. A dispensa é do ato notarial, não do direito do comprador à informação.

Na prática, o que o Simplex Urbanístico fez foi transferir a responsabilidade de verificação do notário para o comprador. Antes, o sistema protegia-o automaticamente. Agora, tem de ser proativo. E a maioria das pessoas não sabe disto.

Como pedir a Ficha Técnica da Habitação

Se está a comprar um imóvel construído ou significativamente alterado após 2004, peça a FTH. É um direito seu. Eis como proceder:

• Ao promotor/vendedor: peça-a diretamente. A FTH deveria estar disponível nos pontos de venda e ser apresentada ao comprador antes da decisão de compra. Se comprou através de uma imobiliária, peça à imobiliária que a solicite ao promotor.
• Inclua-a no CPCV: ao assinar o contrato-promessa de compra e venda, pode incluir como condição a entrega da FTH. Não é obrigatório por lei, mas é uma medida de proteção que qualquer advogado competente recomendará.
• Na Câmara Municipal: se o promotor não entrega, se desapareceu, ou se está a comprar um imóvel em segunda mão, dirija-se ao departamento de urbanismo da câmara municipal onde o imóvel está localizado e solicite uma cópia da FTH depositada.

Red flags: quando a FTH não aparece

A recusa ou incapacidade de apresentar a FTH é, por si só, um sinal de alerta sério. Pode significar várias coisas, nenhuma delas boa:

• A FTH nunca foi elaborada - o promotor incumpriu a lei. Se não cumpriu nesta obrigação, que outras terá ignorado?
• A construção não corresponde ao projeto aprovado - alterações não licenciadas feitas durante a obra que o promotor não quer documentar
• O promotor quer esconder a identidade da construtora - por exemplo, porque usou uma construtora sem alvará IMPIC válido ou com problemas conhecidos
• Problemas com materiais ou técnicas construtivas - a FTH obriga a detalhar materiais e sistemas, o que expõe eventuais escolhas de baixa qualidade

Se o vendedor responde com "isso já não é preciso" ou "o notário não pede", está tecnicamente correto desde o Simplex Urbanístico, mas está a usar uma simplificação administrativa como desculpa para não lhe dar informação a que tem direito. Insista.

A FTH e a proteção em caso de defeitos

Há uma razão muito prática para querer a FTH em mãos, para além de saber o que está a comprar. Se, depois da compra, descobrir defeitos de construção, a FTH é o documento que identifica contra quem reclamar.

O Decreto-Lei n.º 84/2021 estabelece prazos de garantia para defeitos de construção: 10 anos para defeitos estruturais e 5 anos para defeitos não estruturais. Mas para exercer esses direitos, precisa de saber quem construiu. A imobiliária que lhe vendeu a casa não é responsável por defeitos de construção. O promotor é responsável perante o comprador como parte contratual, mas a construtora é responsável nos termos do artigo 1225.º do Código Civil.

Sem a FTH, identificar a construtora pode ser extremamente difícil, especialmente quando o promotor utiliza SPVs (sociedades-veículo) que são esvaziadas após a venda de todas as frações. A FTH cria um registo permanente dessas entidades.

Verificar antes de comprar

A Ficha Técnica da Habitação é uma peça do puzzle. Diz-lhe quem construiu, mas não lhe diz se essa construtora tem processos judiciais, se está em insolvência, ou se o alvará IMPIC está ativo. Para isso, precisa de cruzar a informação da FTH com outras fontes.

O ObraXRAY faz exatamente isso: a partir do NIF da construtora ou do promotor, cruza dados de tribunais (via CITIUS), registo no IMPIC, listas de devedores e histórico de administradores para gerar um relatório de risco completo. Se a FTH lhe dá o nome de quem construiu, o ObraXRAY diz-lhe se essa empresa é de confiança.

Peça a FTH. Anote o NIF da construtora. E antes de assinar o que quer que seja, verifique essa empresa no ObraXRAY. São 2 minutos que podem poupar-lhe anos de problemas.