Promotora, Construtora ou Imobiliária - Quem É Responsável Pela Sua Casa Nova?

Quando se compra uma casa nova em Portugal, a maioria das pessoas interage com a imobiliária. É o agente da RE/MAX ou da ERA que mostra a casa, que envia o contrato-promessa, que acompanha o processo. É natural assumir que, se alguma coisa correr mal, é a imobiliária que responde. Natural, mas completamente errado.

A verdade é que existem três entidades distintas no processo de construção e venda de habitação nova, cada uma com responsabilidades legais muito diferentes: o promotor imobiliário, a construtora e a imobiliária. Confundir estas figuras pode custar-lhe centenas de milhares de euros. E não é exagero: o caso de Palmela, que deixou 114 famílias sem casa e com perdas de 27 milhões de euros, é a prova mais recente e brutal disto.

As três figuras: quem faz o quê

Antes de falar de responsabilidades legais, convém perceber o que cada entidade faz na prática.

A construtora é a empresa que fisicamente constrói o edifício. Põe mãos na massa: fundações, estrutura, acabamentos, canalizações, tudo o que é obra propriamente dita. Para operar legalmente, precisa de um alvará de construção emitido pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). É identificada pelo CAE 41200, 42xxx ou 43xxx.

O promotor imobiliário é quem decide, financia e dirige o empreendimento. É o promotor que compra o terreno, contrata a construtora, define o projeto e, no final, vende as frações aos compradores. O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e a escritura são celebrados entre o comprador e o promotor, não com a construtora. O promotor opera tipicamente com o CAE 41100 e não precisa de alvará IMPIC.

A imobiliária é simplesmente um intermediário. A sua função é encontrar compradores para os imóveis do promotor, mediar a negociação e facilitar o processo. É regulada pela Lei n.º 15/2013, que define a atividade de mediação imobiliária, e precisa de uma licença AMI emitida pelo IMPIC, que é diferente do alvará de construção. Na prática, a imobiliária é um prestador de serviços comerciais. Não constrói nada, não promove nada, não decide nada sobre a obra.

Quem é responsável pelos defeitos da sua casa

É aqui que a maioria dos compradores se engana. A responsabilidade legal por defeitos de construção recai sobre a construtora e sobre o promotor, nunca sobre a imobiliária.

O Artigo 1225.º do Código Civil estabelece a responsabilidade do empreiteiro (construtora) por defeitos em imóveis destinados a longa duração. Se, dentro do prazo de garantia, o imóvel apresentar defeitos devidos a problemas de solo, de construção ou de execução, a construtora é legalmente responsável.

O Decreto-Lei n.º 84/2021, que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022, veio reforçar significativamente esta proteção. Os prazos de garantia foram alargados para:

• 10 anos para defeitos em elementos construtivos estruturais (fundações, pilares, lajes, paredes estruturais)
• 5 anos para todos os outros defeitos (acabamentos, canalizações, instalações elétricas, revestimentos)

O promotor, por sua vez, é responsável perante o comprador como parte contratual. É com o promotor que o comprador assina o CPCV e a escritura, e é ao promotor que deve exigir a reparação dos defeitos, nos termos do DL 84/2021. Na prática, quando há um problema, o comprador reclama ao promotor, e o promotor acciona a construtora.

A imobiliária? Zero responsabilidade por defeitos de construção. A Lei 15/2013 é clara: a mediação imobiliária consiste em encontrar destinatários para negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis. É um serviço comercial de intermediação. A imobiliária não é parte no contrato de compra e venda, não garante a qualidade da construção e não responde por vícios do imóvel.

O caso Palmela: a lição mais cara de Portugal

O caso de Palmela é o exemplo mais doloroso do que acontece quando os compradores não sabem quem é quem na cadeia de responsabilidade.

A empresa Diagramamotriz - Construção Unipessoal, Lda., constituída em 2017, atuava simultaneamente como promotor e construtor de complexos residenciais de luxo no concelho de Palmela. O esquema era brutal na sua simplicidade: vendiam as mesmas moradias a múltiplos compradores, com duplicação e até quadruplicação de contratos-promessa, cobrando sinais que chegavam a centenas de milhares de euros por família.

O resultado: 114 famílias lesadas, créditos reclamados de aproximadamente 27 milhões de euros, obras inacabadas ou nunca iniciadas, e um gerente acusado de insolvência culposa.

As imobiliárias que intermediaram as vendas, nomeadamente a RE/MAX (Expogroup Trust) e a Bluecoast, não tiveram qualquer responsabilidade legal. E legalmente, é isso mesmo: elas eram apenas mediadoras. Limitaram-se a encontrar compradores para os imóveis do promotor, o que é exatamente a sua função nos termos da Lei 15/2013.

Isto revoltou muitas das famílias lesadas, que assumiram que a marca RE/MAX seria uma espécie de garantia de segurança. Mas a realidade legal é outra. A marca da imobiliária, por muito conhecida que seja, não transfere responsabilidade para ela. A imobiliária ganha a comissão e segue em frente. Se a casa não é construída, se o promotor desaparece, se o dinheiro do sinal evapora, a imobiliária não deve nada ao comprador.

O problema das SPVs: a armadilha da responsabilidade limitada

Há ainda um problema estrutural que agrava toda esta situação: o uso de SPVs (sociedades-veículo) por parte dos promotores.

Na prática, muitos promotores criam uma sociedade por empreendimento. Quando as frações são vendidas e o dinheiro entra, os ativos da SPV são esvaziados. Se, passados dois ou três anos, aparecem defeitos estruturais graves, o comprador vai reclamar ao promotor e descobre que a sociedade com quem celebrou a escritura já não tem ativos nenhuns. O promotor, enquanto pessoa singular, está protegido pela responsabilidade limitada da sociedade.

Este é, genuinamente, um dos maiores buracos da legislação portuguesa em matéria de construção. Os prazos de garantia de 10 anos do DL 84/2021 são excelentes no papel, mas de pouco servem quando a entidade contra quem se reclama já foi esvaziada ou dissolvida.

Como se proteger: encontrar quem realmente constrói

A proteção começa por saber exatamente quem é o promotor e quem é a construtora antes de assinar qualquer coisa. Há formas concretas de fazer isso.

1. Peça a Ficha Técnica da Habitação (FTH)

O Decreto-Lei n.º 68/2004 criou a Ficha Técnica da Habitação, um documento obrigatório para imóveis construídos ou intervencionados após março de 2004. A FTH identifica explicitamente o promotor, a construtora e os técnicos responsáveis pelo projeto e pela fiscalização.

Nota importante: o DL 10/2024 (Simplex Urbanístico) simplificou a obrigatoriedade de apresentação da FTH na escritura. Mas o documento continua a existir e o promotor é obrigado a elaborá-lo. Mesmo que não seja exigido automaticamente, pode e deve pedi-lo. Se o promotor se recusa a mostrar a FTH, isso é um sinal de alerta imediato.

2. Consulte a Câmara Municipal

O processo de licenciamento de construção na Câmara Municipal exige a identificação do empreiteiro e do respetivo alvará IMPIC. É informação pública. Se o promotor não lhe diz quem é a construtora, a Câmara pode confirmar.

3. Exija essa informação no CPCV

Não há obrigação legal de identificar a construtora no contrato-promessa de compra e venda. Mas nada impede que o comprador exija essa cláusula como condição para assinar. Se o promotor se recusa a identificar quem vai construir a sua casa, pergunte-se porquê.

4. Verifique a construtora e o promotor antes de pagar

Uma vez identificados, verifique ambas as entidades. Confirme que a construtora tem alvará IMPIC válido. Pesquise ambas no CITIUS por processos de insolvência ou ações judiciais. Consulte as listas públicas de devedores das Finanças e da Segurança Social. Verifique os administradores e sócios de ambas as sociedades, porque o padrão de criar empresas novas para fugir ao historial de insolvências de outras é muito comum em Portugal.

O que as vítimas de Palmela pediram

Após o escândalo, as famílias lesadas no caso Palmela apresentaram um conjunto de exigências que, se implementadas, protegeriam futuros compradores. Entre as mais relevantes:

• Registo obrigatório do CPCV, para impedir a venda múltipla do mesmo imóvel
• Contas fiduciárias para sinais, garantindo que o dinheiro entregue pelo comprador não é usado para outros fins antes da conclusão da obra
• Melhor coordenação entre entidades, para que as câmaras municipais, o IMPIC, os notários e o registo predial cruzem informação e detetem esquemas fraudulentos mais cedo

Enquanto estas mudanças legislativas não acontecem, a responsabilidade de verificar recai sobre o comprador.

Resumo: quem responde por quê

• Construtora: responsável por defeitos de construção (Art. 1225.º CC, DL 84/2021). Garantia de 10 anos para elementos estruturais, 5 anos para restantes defeitos. Precisa de alvará IMPIC.
• Promotor: responsável perante o comprador como parte contratual. É com ele que se assina o CPCV e a escritura. Deve reparar ou indemnizar por defeitos, accionando depois a construtora.
• Imobiliária: zero responsabilidade por defeitos ou problemas com o imóvel. É apenas um intermediário comercial (Lei 15/2013). A marca, por muito conhecida que seja, não é garantia de nada.

Verifique antes de comprar

Comprar casa nova é, para a maioria das famílias portuguesas, a decisão financeira mais importante das suas vidas. Saber exatamente quem constrói, quem promove e quem é apenas intermediário não é um detalhe técnico, é a base de qualquer proteção legal que possa ter.

O ObraXRAY permite verificar qualquer construtora ou promotor em poucos minutos. Cruzamos dados de tribunais (CITIUS), alvarás IMPIC, listas de devedores e situação dos administradores para lhe dar uma avaliação de risco clara e objetiva. Antes de assinar o CPCV, antes de transferir o sinal, verifique quem realmente está por trás da sua casa nova.