O Passo que Falta no Processo de Compra de Casa em Portugal
Pesquise "como comprar casa em Portugal" e vai encontrar centenas de guias. Todos dizem a mesma coisa: verifique a certidão permanente, peça a caderneta predial, confirme a licença de utilização, exija o certificado energético. A documentação do imóvel está exaustivamente coberta. E está bem, esses documentos são fundamentais.
Mas há um passo que falta em praticamente todos esses guias. Um passo tão básico que parece impossível que ninguém o mencione: verificar quem construiu o imóvel ou quem vai ser contratado para fazer obras.
O padrão da due diligence em Portugal
A due diligence imobiliária em Portugal está muito bem documentada no que toca ao imóvel em si. Certidão permanente para confirmar propriedade e encargos. Caderneta predial para validar o valor fiscal. Licença de utilização para garantir que o uso está autorizado. Certificado energético obrigatório desde o anúncio.
Para quem pede crédito habitação, o banco faz a sua própria avaliação do imóvel. Avalia o valor de mercado, verifica se não há irregularidades evidentes, confirma que o financiamento é compatível com o bem. Se tiver advogado, este revê os contratos e verifica a situação registral.
Tudo isto está focado numa pergunta: "Este imóvel está em ordem?"
A pergunta que quase ninguém faz é: "A pessoa ou empresa que me está a vender isto, ou que vou contratar para trabalhar nisto, está em ordem?"
A lacuna é real
Não é uma perceção. É um facto verificável. Os guias de compra de casa publicados pelas maiores imobiliárias, pelos portais de finanças pessoais, pelos blogs jurídicos, nenhum deles inclui "verificar o construtor" no checklist. A due diligence ao contraente, ao promotor, ao empreiteiro, simplesmente não faz parte do processo padrão.
A exceção parcial é a compra em planta (off-plan). Neste caso, alguns profissionais e guias recomendam verificar a estabilidade financeira do promotor, o histórico de projetos anteriores, e se tem processos judiciais. Dados recolhidos por PortugalProperty.com na região do Algarve entre 2023 e 2024 sugerem que compradores que usam representação legal independente têm 82% menos problemas com transações imobiliárias. Mas mesmo neste cenário, a verificação é recomendada como extra, não como passo obrigatório do processo.
Literalmente cada pessoa a quem pergunto diz a mesma coisa: nunca verificou nada sobre o empreiteiro ou construtor que contratou. Pediram orçamentos, compararam preços, viram fotos de obras anteriores, pediram referências boca-a-boca. Mas ninguém foi ao CITIUS procurar processos judiciais. Ninguém verificou o alvará no IMPIC. Ninguém consultou listas de devedores.
Porque é que isto acontece
Há várias razões para esta lacuna:
- As ferramentas existem mas ninguém as conhece - o CITIUS é público, o portal do IMPIC é público, a lista de devedores das Finanças é pública. Mas são 7 bases de dados diferentes, cada uma com o seu formato, a sua lógica de pesquisa, e a sua terminologia. Não foram desenhadas para o cidadão comum
- A cultura do boca-a-boca - em Portugal, a contratação de empreiteiros ainda funciona muito por recomendação. "O meu vizinho usou este construtor e correu bem" é considerado verificação suficiente. Mas o vizinho não verificou processos judiciais
- A legislação facilitou, não dificultou - a Lei 41/2015 simplificou o regime de acesso à atividade da construção. Os alvarás passaram a ter validade indefinida. Os controlos anuais do IMPIC existem, mas não são mecanismos de verificação pré-contratual para o consumidor
- Não há tradição de verificação de contraparte - em Portugal, verificar o histórico judicial de alguém antes de lhe entregar dinheiro não é normal. Seria quase considerado desconfiança excessiva. Mas verificar a certidão de um imóvel antes de o comprar é considerado prudência básica. É uma inconsistência cultural
O que acontece quando não se verifica
Os exemplos são muitos e cada vez mais frequentes:
Palmela, 2024-2025: 114 famílias pagaram adiantamentos para casas que nunca foram entregues. 27 milhões de euros perdidos. O promotor tinha sinais de alerta que uma pesquisa de 5 minutos teria revelado.
O padrão Rendisphera/Lumobras: empresas que entram em insolvência, e os mesmos administradores reaparecem noutras empresas com novos NIFs. O chamado "carrossel empresarial" é uma prática documentada no setor da construção em Portugal. Sem verificar o histórico dos administradores, é impossível detetar este padrão.
Os casos diários: basta passar pelo Reddit, pelos fóruns de consumidores, pelos grupos de Facebook sobre construção em Portugal. Todas as semanas há relatos de empreiteiros que desaparecem com adiantamentos, que abandonam obras a meio, que não cumprem prazos nem orçamentos. E a grande maioria das vítimas diz a mesma coisa: "não verifiquei nada antes."
A ironia das garantias
Portugal tem um quadro legal razoável de proteção ao consumidor na construção. O Código Civil, no artigo 1225.º, estabelece uma garantia de 5 anos para defeitos em imóveis. O Decreto-Lei 84/2021 estende a garantia para 10 anos no caso de defeitos estruturais. São prazos generosos comparados com muitos países europeus.
Mas há uma ironia: estas garantias são reativas. Funcionam depois do problema acontecer. Depois de já ter pago, depois de já ter entregue dinheiro, depois de já estar no meio de uma obra com problemas. E se a empresa entrar em insolvência, a garantia torna-se virtualmente incobrável. Os credores comuns em processos de insolvência recuperam uma fração mínima dos seus créditos, quando recuperam alguma coisa.
A prevenção, verificar antes de contratar, é infinitamente mais eficaz do que tentar acionar garantias depois. Mas a prevenção exige informação, e até agora essa informação estava dispersa por múltiplas bases de dados inacessíveis para a maioria das pessoas.
As ferramentas existem, mas ninguém as usa
Toda a informação necessária para verificar um construtor em Portugal é pública e gratuita:
- CITIUS - processos judiciais, insolvências, PER (Processo Especial de Revitalização)
- IMPIC - estado do alvará de construção, classe e categorias
- Publicações do MJ - publicações oficiais de atos societários e processos de insolvência
- Lista de devedores das Finanças - empresas com dívidas fiscais acima de determinado limiar
- Lista de devedores da Segurança Social - empresas em incumprimento contributivo
- Portal BASE - contratos públicos adjudicados
- Registo comercial - informação societária, administradores, capital social
O problema não é a falta de informação. É a dispersão. São 7 bases de dados diferentes, cada uma com o seu interface, a sua lógica de pesquisa, a sua terminologia técnica. Para um cidadão normal que quer contratar um empreiteiro para uma remodelação, navegar por todas estas fontes é simplesmente impraticável.
O passo que falta
O processo de compra de casa em Portugal, ou de contratação de obras, deveria incluir um passo simples e óbvio: verificar o construtor. Da mesma forma que se pede uma certidão permanente para saber se a casa tem hipotecas, deveria pedir-se um relatório sobre a empresa para saber se tem processos de insolvência, dívidas fiscais, ou um historial de administradores problemáticos.
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Não substitui o advogado. Não substitui o bom senso. Mas adiciona uma camada de informação que, até agora, simplesmente não existia de forma acessível para o consumidor comum.
Nota importante: cada caso é cada caso. A legislação e os procedimentos variam, e nenhum sistema de verificação substitui o aconselhamento jurídico profissional. Consulte sempre um advogado antes de tomar decisões que envolvam valores significativos.